Viele Unternehmer haben den Vertrag über ihr Immobiliendarlehen mit der Hausbank in dem Glauben geschlossen, dass die Rückzahlung der in der Regel hohen Schulden wie vereinbart über einen längeren Zeitraum und zu den festgelegten Konditionen erfolgt. Wenn allerdings die Bank das Immobiliendarlehen verkauft, kann es für denn Kreditnehmer ein böses, weil existenzgefährdendes Erwachen geben.
Gefahr in Verzug
Beunruhigt durch Zeitungsberichte und nicht zuletzt durch Erfahrungen des einen oder anderen Kollegen wandte sich Robert W., Inhaber eines mittelgroßen Betriebs in Regensburg, an seine Hausbank und bat um Aufklärung bezüglich des Verkaufs von Immobiliendarlehen. Das diesbezügliche Telefongespräch verriet W. die Unsicherheit seines Gesprächspartners, der ihn zunächst um Geduld bat, um „die Angelegenheit zu klären“. Diese Klärung ist nun offenbar erfolgt: In einem kurz gehaltenen Schreiben wird W. mitgeteilt, dass sich die Bank „grundsätzlich mit der Option von Kreditverkäufen befasst und diese daher auch kurzfristig nicht ausschließt“.
Damit hatte W. nicht gerechnet, da bei einer Kundenveranstaltung vom Bankvorstand noch vor einigen Monaten einem damals bereits diskutierten Kreditverkauf eindeutig eine Absage erteilt wurde. Offensichtlich gilt diese Einschätzung heute nicht mehr, so dass sich W. der nun aktuellen Situation stellen sollte. Klar ist für ihn, dass er durchaus zu den möglichen „Kandidaten“ gehört, die von einem Kreditverkauf betroffen wären, da er während des bisherigen Finanzierungszeitraums seiner Immobilie die jeweils fälligen Zins- und Tilgungsraten nicht immer termingerecht zahlen konnte. Durch seine Recherchen zum Thema weiß W. natürlich, dass vor allem so genannte „Problemkredite“ verkauft werden. Ob das Darlehen von W. dazugehören würde, weiß dieser naturgemäß nicht. Ausschließen kann er es aber eben auch nicht.
Verkauf grundsätzlich rechtmäßig
Hinzu kommt, dass zwischenzeitlich auch der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechtmäßigkeit eines Weiterverkaufs von Krediten zumindest grundsätzlich bestätigt hat (AZ: XI ZR 195/ 05).
Vor diesem Hintergrund ist es aus der Sicht von
W. völlig angemessen, sofort zu reagieren und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, damit seine Immobilie und damit seine Existenz nicht aufs Spiel gesetzt wird. Dazu wird er zunächst den Rat eines Fachanwalts einholen. Zur Vorbereitung auf dieses Gespräch sollte er vor allem die folgenden Punkte als Teil seiner zukünftigen Strategie gegenüber der Bank prüfen:
-Zunächst kann er versuchen, mit seiner Hausbank ein Abtretungsverbot zu vereinbaren, das einen Kreditverkauf verhindert. Argumentativ hätte er hier einiges zu bieten, da er seit mehr als acht Jahren nahezu sämtliche Geschäftsumsätze ausschließlich mit dieser Bank abwickelt und dort eine Vielzahl von Dienstleistungen in Anspruch nimmt. Die Bank wird es sich also gut überlegen, ihn als verlässlichen Kunden zu verlieren.
-Darüber hinaus sollte er prüfen, ob er den nächsten Ablauftermin des Darlehens in etwa eineinhalb Jahren bereits heute verlängert. Dies ist beispielsweise mit einem so genannten „Vorausdarlehen“ möglich. Eine Kreditkündigung durch einen neuen Kreditgeber wäre von diesem dann nur sehr schwer durchzusetzen.
-Ebenfalls wichtig ist, dass sich W. zukünftig möglichst exakt an seine kreditvertraglichen Pflichten hält und vor allem pünktlich die Zins- und Tilgungsraten überweist. Versucht der Kreditgeber darüber hinaus, eine außerordentliche Kündigung irgendwann etwa mit einer angeblichen Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage von W. oder mit einem ebenso angeblichen Wertverfall der Immobilie als Kreditsicherheit zu begründen, sollte W. dagegenhalten, da der Beweis dazu vom Kreditgeber regelmäßig nur schwer zu erbringen ist. Wichtig ist natürlich, dass W. seine geschäftliche Entwicklung professionell beobachtet und auch den Wert des Hauses regelmäßig einer kritischen Prüfung unterzieht.
W. hat seine Bank jetzt erst einmal gebeten, ihn unverzüglich davon in Kenntnis zu setzen, falls es zu einem Verkauf seines Darlehens kommen wird. Zumindest diese Zusicherung hat er von seinem Kundenberater in einem Schreiben verbindlich erhalten. Darauf warten will er aber nicht. Nach dem Gespräch mit seinem Anwalt wird er die dargestellten Optionen teilweise oder sogar vollständig unverzüglich nutzen.
Michael Vetter