Die Gewährung und die Konditionen von langfristigen Betriebs- und Immobiliendarlehen hängen maßgeblich von der wirtschaftlichen Situation des Betriebs, aber auch von den Kreditsicherheiten ab, die der Kreditnehmer zur Verfügung stellen kann. Als sogenannte „werthaltige“ Sicherheiten kommt der Grundschuld bei der Kreditvergabe eine besondere Bedeutung zu.
Grundschulden bevorzugt
Grundpfandrechte in Form von Grundschulden, die ins Grundbuch des jeweiligen Grundstücks zu Gunsten der kreditgebenden Bank eingetragen werden, gelten als erstklassige Sicherheiten. Kommt es zu ernsthaften Problemen bei der Rückzahlung der Darlehen, kann das Bankinstitut die Zwangsversteigerung des Objektes betreiben. Da zu erwarten ist, dass Grundschulden als Kreditsicherheit in der Zukunft an Bedeutung gewinnen werden, sollten Betriebsinhaber wissen, welche wesentlichen Rechte und Pflichten damit verbunden sind.
So wird bei der Grundschuldbestellung in der Regel nicht nur vereinbart, dass die Bank auf das Grundstück gegebenenfalls zurückgreifen kann, sondern ein Rückgriff auch auf das persönliche Vermögen des Unternehmers möglich ist. Diese „Übernahme der persönlichen Haftung einschließlich Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen“ kann im Fall eines erheblichen Zahlungsverzugs ein möglicherweise langwieriges und kostspieliges Gerichtsverfahren seitens des Kreditgebers vermeiden helfen. Betriebsinhaber sollten sich über die Folgen dieser „Unterwerfungsklausel“ einerseits natürlich im Klaren sein. Andererseits ist die damit verbundene persönliche Haftung bei Kreditvergaben bekanntlich nichts Neues, da Betriebsinhaber ohnehin regelmäßig durch die mit den Kreditinstituten vereinbarten Darlehensverträgen haften müssen. Außerdem bietet eine Grundschuld auch Vorteile für den Unternehmer: da der Bank hiermit eine erstklassige Sicherheit zur Verfügung gestellt wird, sind die Chancen für eine Kreditgewährung sehr gut; außerdem lassen sich bei Bestellung einer Grundschuld teilweise erhebliche Verbesserungen der Kreditkonditionen, wie etwa niedrigere Zinsen durchsetzen.
Umfang der Absicherung prüfen
Ebenfalls wichtig ist die mit einer Grundschuldbestellung verbundene Zweckerklärung oder Sicherungsabrede. Es handelt sich hier um eine Vereinbarung zwischen Bank und Unternehmer über den Umfang der mit der Grundschuld zu sichernden Kreditforderungen. Da die Grundschuld nicht an einen bestimmten Kredit gebunden ist, wird in der Zweckerklärung ausdrücklich festgelegt, welche konkreten Kredite mit der jeweiligen Grundschuld abgesichert werden. Es ist daher möglich, dass neben dem Immobiliendarlehen, dem in der Regel eigentlichen Sicherungszweck, auch andere Kredite einbezogen werden. Dies wird die kreditgebende Bank zwar grundsätzlich mit ihrem Kunden in allen Einzelheiten bereden. Dennoch sollten Unternehmer der Zweckerklärung besondere Aufmerksamkeit widmen und mögliche Unsicherheiten rechtzeitig beseitigen. Da es in der Vergangenheit in Einzelfällen tatsächlich unterschiedliche Auffassungen zwischen Bank und Kunde über den Umfang der Zweckerklärung gegeben hat, lohnt für Unternehmer auch ein zweiter Blick in die damit verbundenen Verpflichtungen.
Bei der Abwicklung der Darlehensvergabe ist es üblich, dass der Kredit erst dann bereitgestellt wird, wenn der Bank die Bestätigung über die ins Grundbuch eingetragene Grundschuld vorliegt. Erfolgt dies ausnahmsweise nicht rechtzeitig, kann der mit der Abwicklung beauftragte Notar mit einer Notarbestätigung aushelfen. Damit erklärt er gegenüber der Bank, dass einer korrekten Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch nichts entgegensteht. Der rechtzeitigen Auszahlung des Kredits steht in der Regel dann nichts mehr im Wege.
Nach Rückzahlung des Kredits kann die Grundschuld mit Hilfe einer vom Kreditgeber zu erteilenden Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch entfernt werden. Ob dies tatsächlich sinnvoll ist oder ob die Grundschuld etwa für später möglicherweise erforderliche weitere Kredite erst einmal bestehen bleibt, sollten Unternehmer nach Rücksprache mit ihrem Anwalt entscheiden. Dabei sollte auch über die Rückgabe der Bestellungsurkunde sowie über eine Verzichtserklärung des ehemaligen Kreditgebers geredet werden.
Kredit bis zur Beleihungsgrenze
Bankinstitute richten sich bei langfristigen Immobilienkrediten am Verkehrswert der mit der Grundschuld belasteten Immobilie. Dabei orientiert sich die Ermittlung des Verkehrswertes in der Regel vor allem an den Grundstückspreisen der Richtwertkarten, die bei den Gemeinden eingesehen werden können, bei neuen Gebäuden an den angemessenen Erstellungskosten oder bei bereits bestehenden Gebäuden an Erfahrungswerten. Nach der Ermittlung des Verkehrswertes wird dieser, mit oder ohne individuellem Sicherheitsabschlag der Bank, mit dem Beleihungswert als Grundlage der Höhe der Kreditgewährung ungefähr gleichgesetzt. Nach einem weiteren Sicherheitsabschlag wird die Beleihungsgrenze ermittelt. Je nach Kreditgeber liegt dieser Sicherheitsabschlag zwischen 10 und 40 Prozent des ursprünglichen Beleihungswertes.
Beispiel: bei einem Verkehrs- oder Beleihungswert von 400.000 Euro und einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent beträgt der maximale Kreditbetrag also 320.000 Euro. In dieser Höhe erfolgt dann regelmäßig die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Sind weitere Kreditmittel über die Beleihungsgrenze hinaus erforderlich und werden diese bewilligt, ist für diesen Teil mit höheren Kreditzinsen zu rechnen. Eine so genannte „nachrangige“ Eintragung einer weiteren Grundschuld ist dann ebenfalls üblich.Michael Vetter